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土地市场又现疯狂昔日地王今安在

2019-08-16 16:40:12来源:励志吧0次阅读

土地市场又现疯狂 昔日“地王”今安在?

2007年是“土地为王”的黄金时代,各地开发商掀起一轮又一轮的“造王”运动。据不完全统计,2007年在全国一二线城市诞生了大大小小20余个知名地王。一时间,地王的光环令人炫目,地王周围的楼盘也随着地王的行情迅速上涨。

然而,数月之后,随着楼市陷入低谷,尤其是2008年楼市低迷时,让那些拿下“地王”的开发商进入了一段煎熬期,以至于许多项目被迫延迟工期,有的高地价用地尚未动工开发,有的欠缴土地出让金,有的成了拆迁烂尾地块,有的被政府收回又重新拍卖。

随着2009年房地产市场的快速复苏,各地楼市又回到了2007年火爆行情,又出现了地王天价。那么,地王以及新出现的地王们,会不会陷入2008年的“负资产”境地?楼市行情会不会重蹈覆辙?

广州:迟到的清算

上月,广州知名地产中介公司合富辉煌发布了一份报告,报告称广州2007年高于平均地价的27块地块中,仍有23块在“晒太阳”。这一报告引起了媒体广泛关注。

由于地王的产生对推高楼价起着推波助澜作用的事实存在,而管理部门对闲置土地的“清算”,似乎显得滞后,闲置的地王们再度被民众和舆论推向了风口浪尖。

媒体报道后不久,广州市国土房管局新闻发言人、副局长黄文波于8月10日向媒体发布消息时表示,广州27宗前年出让的高价地块已有7宗已动工,闲置的仍有20宗。这20宗土地分为5类,第一类是位于中心城区的拆迁烂尾地块,有5宗;第二类是由于城市规划已将土地用途调整为公共绿地,这类有4宗用地;第三类是用地单位严重违约,政府已解除出让合同,没收竞买保证金,并对开发企业进行违约处罚的,有1宗;第四类是土地出让金已全部缴清,但由于企业原因导致动工延迟的,这类有5宗用地;第五类是有5宗高地价用地尚未动工开发,且欠缴土地出让金。

据介绍,已经被收回的是总价近45亿元的科学城地王。而云祥路广州最贵“地王”、金沙洲“地王”等5幅既欠缴土地出让金又在晒太阳的“地王”,由于在同一天出让而最为引人关注。

这5幅地王都是在2007年9月11日拍出,它们分别是:富力地产以18亿的价格拍得白云区云祥路地王,楼面价为18728/平方米;保利地产以21.2亿元和20.8亿元夺得位于广州市白云区金沙洲的两块土地,楼面地价分别高达8769元/平方米和8112元/平方米;深圳市鸿荣源房地产开发有限公司以21亿的价格,拍得白云区金沙洲B3702A06地块,楼面价为7935元/平方米;金地集团以15.9亿的价格,拍得番禺中心城区南区4-2地块,楼面价为6230元/平方米。

针对上述5宗地王,黄文波表示,这5幅地王成交地价较高,蕴含较大的投资风险。对5宗高地价用地违约行为的暂缓处理,主要是考虑前段时期国际金融危机和楼市骤然低迷的特殊背景。黄文波称,政府根据实事求是的原则对这些“地王”分类处置,不会因为是知名企业而法外开恩。如果开发商有后期开发意愿,则参照粤十五条处理,这也意味着可延期缴纳土地出让金;如果开发商没有后期开发意愿的,则按违约处理,该收地的收地,该没收土地出让金的没收土地出让金,该重拍的重拍。

据了解,广州市国土房管局方面计划在9月份对地王处理完毕。

按照当时签订的土地出让合同,开发商延迟支付地价的,按每日1‰征收违约金,延迟支付超过半年的,政府有权解除出让合同,没收竞买保证金,并向违约责任人追偿土地重新出让后的成交差价。也就是说,今后政府收回土地重新出让的时候,卖出的价钱如果不如上次出让高,原来的违约开发商有可能要为重新出让补差价。

对于闲置“地王”的非议,也迫使政府开始从严治理,亡羊补牢。广州市国土房管局方面表示,从今年起,广州进一步严格违约责任,要求竞得人在土地出让后缴纳定金,一般为成交价款的10%,受让方违约的,按“定金罚则”处理,没收定金,并可要求受让人赔偿损失。这意味着,开发商拍的土地价格越高,今后违约被罚的钱越多。

西安:土地放量或将到来

尽管不像其他许多一线城市那样“地王”现象频现,但作为地产二线城市的西安,土地交易越来越火爆以及交易价格的稳步上涨,却是毋庸置疑的。

在过去一段时间,西安的土地交易都是波澜不惊,随着开发大西部概念的不断演进,外界纷纷把西安视为抢占西北市场的桥头堡,外来地产商的不断涌入,也使西安土地价格开始呈现爆发式增长,从过去的几十万元直破百万元大关。

2003年底,外埠地产大鳄中海地产进军西安,并在当年底参与竞拍西安南二环西端一宗面积约83亩的国有土地开发权。据了解,该地曾在第一次拍卖中被西安一当地开发商高价获得,后因无钱运营而流拍。在第二次拍卖中,中海以290万元/亩的高价冒险摘牌,而当时周边地块市场均价仅为150万-160万元/亩。

这块高达2.38亿元的土地堪称“西安地王”,在业界产生强烈震动。中海地产随后在这块地上开发了中海华庭高端住宅项目,出售均价高达4500元/平方米,比周边高出近千元,在当时引领了西安市高端住宅的发展。此后,绿地、和黄等一批地产巨头进入西安的拿地均价都超过了每亩百万元大关。

2007年可谓是西安房地产市场高歌猛进的一年,在国家政策及地方法规频频出台的情况下,一直波澜不惊的房价涨幅却猛然加速。

当年,西安对高新区唐延路及丈八东路的两块国有土地“招拍挂”,引来10多家本、外埠开发商参与竞拍。经过20多轮激烈竞价,外资侨商西安融侨房地产开发公司以10.28亿元的价格成功拍得唐延路300多亩地块;丈八东路86亩地块则被北京裕昌置业有限公司以4.29亿元的价格拍得,平均每亩的均价都突破了300万元。现如今这两处土地都在建设开发之中。

业内人士分析,作为地产二线城市,西安的土地价格比起许多一线城市来并不算高,因而那些地产巨头在西安拿到的高价地,比他们曾在其他一线城市拿地的价格要便宜,因而拿到地后即进行开发建设,西安楼市的投资客和炒房客参与不多,市场大多都以刚性需求为主,因而开发商也不会去冲动地拿地。但回头来看,这些地产巨头在西安高价拿地的举动又提高了土地价格。

前不久,关中天水经济区正式获得国家批准,作为该经济区核心城市的西安被定位为现代化国际大都市,在许多人看来,这座地产二线城市将实现城市价值的跨越,土地市场观望情绪浓厚,开发商拿地热情不高的局面开始发生改变。

今年5月份,西安土地市场总成交价尚不足7亿,进入6月后,西安开始推出大量地块,沉寂了近一年的土地市场开始“狂飙”,当月西安土地市场总成交价超过38亿元。

根据西安房地产信息网数据研究中心对土地市场数据监测显示,2009年上半年,西安全市出让土地4214.1亩,其中成交4077.7亩,较去年同期相比增长28.38%。西安的土地交易正随着城市价值的不断提升而稳步上扬。

据业内人士分析,这些土地的买主是西安当地国资地产公司和来自陕北的地产企业,外地开发商中,只有中海兴业出手拿下西安曲江新区的一些零散地块,可见本土企业在财务状况有所好转之后,由“求生存”转变为“谋发展”,也开始积极寻找新项目与增加土地储备。

此间亦有业内人士指出,随着房市价格新一轮上飙,西安的土地市场极有可能成为资本追逐的热点。在楼市总体向好因素的推动下,以及地方政府积极推地、谨慎“护地”的背景下,土地市场回暖迹象将日益的明显,本土开发企业和全国性开发企业都将成为西安下半年土地市场的角逐者。

种种迹象预示,“新一轮的放量”或将到来。

武汉:地王如今多沉默

如同“火炉城”气温节节攀升一般,眼下武汉市的房地产市场也是热浪高涌,正上演着一波又一波的“高温行情”。在高温的烘烤下,武汉土地市场也在高温中“发酵”。纵观武汉市今年以来的土地拍卖市场,从第一次挂牌时的底价成交到6月初的挂牌有房地产巨头入场买地,再到7月几大房地产巨头经历652轮竞得土地,几乎是一浪高过一浪。

武汉市土地交易中心提供的数据显示,今年上半年,武汉市成交土地32宗,总面积2681亩,总金额达76.34亿元,已超过2008年全年土地的出让数量和金额,且交易价格、交易规模均有所回升。

武汉土地市场从平稳到回暖再到重现热潮,不禁让人再次产生疑问:土地热潮会否再推高房价?2007年可以说是武汉房地产市场高歌猛进的一年,在房子一夜涨价上千元、购房者连夜排队购房的同时,土地市场也上演了一部部“精彩大片”,从总价达30多亿元的“地王”到单价动辄五六千元/平方米、“面粉贵过面包”的“天价地”,可谓风云变幻。一年多过去了,经历了楼市转跌的“天价地”今可安好?

2007年1月31日,上海豫园旅游商城股份有限公司以总价35.02亿元击退华润集团、和记黄埔和福星惠誉等诸多地产大鳄,拿下中北路武重项目地块(后该项目被香港上市公司上海复地收购70%的股权,并更名为东湖国际)。此后,该地块因总价为武汉历史最高而被诸多媒体冠以武汉“地王”。与全国其他“地王”项目略有不同的是,武汉“地王”3290元/平方米的平均楼面价格不算高得离谱儿,目前一期楼盘已经在售,高层住宅均价6500元/平方米,考虑到建安、财务、营销等成本,开发商表示并无高额利润可图,反觉日子难熬。

2007年8月15日,金利集团夺得汉口京汉大道义和巷地块,楼面地价达到6879元/平方米,由于当时地价高出周边一些商品房售价,第二天周边楼盘应声涨价,有的上涨3000元/平方米。这一天,后来有人称之为武汉房地产历史上“最疯狂的一天”。

时至今日,这一“天价地”风光不再,静悄依然。记者近日在现场看到,这块地目前被高墙合围,墙外车水马龙,墙内则是杂草丛生。从门缝里看进去,里面瓦砾遍地,还是卖地时的老样子。据业内人士测算,今年以来,该地区房价虽有所上涨,目前在8000元/平方米左右,但义和巷地块仅楼面地价就高达6879元/平方米,“现在开发,肯定亏本”。

对于地块迟迟未开发,义和巷项目开发企业一负责人称,对该项目的规划方案也有几种,目前正在报批中。按武汉市规定,土地闲置满一年的,需按出让金的20%缴纳闲置费,超过两年的无偿收回。

对此,他介绍,该地块出让合同对年限的要求要长一年,所以还未到最后期限。

在武汉,2007年似乎是“天价地”的表演场。9月4日,万科获得江汉区马场角地块,楼面地价达到5287元/平方米;9月26日,武汉王家墩中央商务区(CBD)位于汉口范湖的260亩地块被华润置地拍得,楼面地价高达6208元/平方米;11月28日,武昌区中北路与北环西路交会处两地块再次刷新义和巷地块地价的纪录……

记者调查发现,这些天价地块大多在“磨洋工”,开发进展异常缓慢,有的仅是高墙林立,披上漂亮的楼盘广告“外衣”而已;有的是在“蜗牛”式的拆迁当中,开工时间无法得知;有的说是已开工,但很难看到施工人员和机械的身影。

“‘天价地’的成本不仅是表面成本,而是可以通过‘天价地’起传导作用,拉动其他楼盘高价快速销售,并增加地区占有率,这算是为先期占领市场进行的额外投入。”相关经济人士指出,楼市火爆期,开发商出高价钱夺得“地王”,楼市进入调整期后,由于无钱可赚,甚至面临亏本,这些“地王”都在等待市场回暖。在这种情况下,开发商只能将开发时间尽量延迟,能拖就拖。

面对老“地王”凄凉的晚境和新一轮的“抢地”热潮,一些业内人士指出,按照目前开发企业的拿地势头,武汉诞生新“地王”将是迟早的事儿。但愿现有“地王”的处境能对后来者有些警示作用,不要好了伤疤就忘了疼。

武汉市国土部门表示,根据市场实际情况,今年将加大土地供应计划和供地结构的调整,压缩普通商品房供地,增加商业和工业供地,优先保证城中村、旧城改造、廉租房建设用地,防止再度出现“面粉贵过面包”的现象。

上海:新地王一枝独秀

2009年7月27日下午3点40分:金地集团以30.48亿元的价格、222%的溢价获取了今年上海的“地王”。

这块“地王”,正是今年备受关注的上海土地出让第45号公告中的青浦区赵巷镇特色居住区10号地块。近14500元/平方米的楼面地价,也是上海郊区住宅用地中价格最高的。

但在此之前,该地块已显“地王”之相。相较9.4603亿元的起始价,赵巷地块的首轮报价已达到21.023亿元,溢价122%。7月27日那天参与赵巷地块竞买的开发商包括万科、保利、华润、金地、嘉华中国、龙湖地产等11家地产大腕,但只有金地一家唱“独角戏”并最终成为唯一的竞拍者,而且是“一口价”。志在必得没商量。

竞得“地王”后,金地集团上海公司副总经理宋涛称,由于30.48亿元的价格比预期的低,因此觉得比较便宜。

上海统计局7月22日发布的数据显示,今年上半年,商品住宅销售面积1443.12万平方米,增长34.8%。因而金地集团此番30亿元拿下赵巷10号地块即今年的上海“地王”给大多数人带来的第一个连锁反应就是:当地楼盘价格肯定会大幅提升。

而在2007年7月,保利一天之内在上海拿下外环以外三幅地块,其成交价都是起始价的3至4倍,楼板价已与周边房价持平;当年8月,上海南京东路163地块以66930元/平方米的楼板价使得该地块成为了内地单价“地王”;当年11月,仁恒地产以2万元/平方米的楼面价拿下新江湾城一幅土地,高过周边现房价格,这一区域最高纪录保持至今。

但数月之后,楼市陷入低谷。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭开始担心,类似的情景可能还会出现。杨红旭坦言,2007年上海的几块高价地,在2008年楼市低迷时让那些拿下“地王”的开发商狠狠难受了一阵,以至于许多项目被迫延迟工期,否则售价无法覆盖土地成本,遑论赚钱。

易居研究院分析师付琦指出:“虽然今年上海土地市场还没有出现‘面粉贵过面包价’,但事实上从6月11日的第35号公告开始,上海商品住宅用地的价格已经出现了‘面粉接近面包价’的情况。”当时,宝山高境地块以9053元/平方米的楼板价成交,而宝山淞南高境板块的在售房价仅12000元-13000元/平方米左右,这一地价加上开发成本一定会超过当前的房价。

有关专业研究人员更认为,在目前实体经济尚未全面回暖,楼市热度已有些脱离宏观经济面情况下,企业高价圈地时,有必要保持一份清醒。如果2009年下半年大城市的楼市继续保持二季度的狂热,明年楼市重新调整、回归理性的可能性极大。

当然,不管阴晴圆缺,其间的所有酸甜苦辣,均由“地王”的获取者消受。

深圳:上演“龙虎斗”

2007年的深圳,楼市一天一个价,令无房者望“楼”兴叹。飞涨的房价,挫伤了消费者的购买热情,也导致了深圳“地王”在全国率先出现,令业界和社会各界一片哗然。时隔一年后的2008年,深圳“地王”转眼间就变成了”负资产”。昔日的地王,风光不再。

昔日“地王”今安在?

今年上半年,深圳的楼市快速复苏再次创下“地王”之最。6月,深圳福田爱华路地块以楼面价15000多元/平方米刷新了曾经的深圳“地王”!如今的“地王”再现,不得不令人们想起了当年一些老“地王”们的集体命运。

在国际金融危机的影响下,房地产市场日趋低迷,下游销售不畅阻碍资金回笼,无力追加资金“供养”地王,开发商不得不出招摆脱地王这个“烫手山芋”。据了解,深圳老“地王”在去年楼市低迷时几乎个个都处于亏损状态。

有业界人士透露,最贵的可能也是亏损最多的是天健时尚名苑,其可售楼面价为13217元/平方米,业界预测其售价要在2万元以上才能赚钱。

据了解,当时和黄观澜地块(盈峰翠堤)其楼面地价为6826元/平方米,销售价如低于1.2万元/平方米基本不赚钱。而当时东面三五分钟车程处的中航格澜郡,一期二手房价格1万元/平方米左右。

在昔日的八大“地王”中,如今万科金域东郡、振业峦山谷2个已经开售,金地上塘道、天健时尚空间等预计在今年发售。和黄盈峰翠堤、中海康城国际、金地上塘道、天健时尚名苑、天健时尚空间万科金域东郡、深业东城国际以及振业峦山谷,这些项目都是在2006-2007年市场高峰期买的地皮,而且基本上都是各自所在区域的“地王”。

老“地王”忙解套

2009年房地产的春天再次来临。从开年到现在,半年多的时间深圳有的楼盘就暴涨了50%,这无疑给昔日的八大“地王”带来了福音。

据悉,过去曾经辉煌过的八大“地王”中如今已有过半的楼盘相继解套。在目前以及短期可预期的市场水平中,八大“地王”已经至少有4个可以摆脱亏损境地,分别是万科金域东郡、天健时尚空间、深业东城国际、金地上塘道等。天健时尚空间目前市场价回到近1.8万元/平方米,已可略略打平;深业东城国际实现9000元/平方米左右保本价也没有问题。

随着深圳楼市的快速复苏,余下的项目到目前为止虽未完全摆脱亏损,但也出现了明显减少的局面。

比如天健时尚名苑、中海康城国际,前者可售楼面价虽然有新近爱华路地块的支撑,但要保本还需时日和促销手段,而后者目前区域价格也尚未回到能令其保本的1万元/平方米以上。减少最少的则是和黄盈峰翠堤,按目前市场价,有资深望重的中介人士保守估计,和黄今后一段时间,应该可以实现好的价钱。

前车之鉴定当汲取盛夏火热,而比深圳的夏天更热的是房地产市场。今年的深圳房地产市场,仿佛和2007年夏天如出一辙。同样的楼市火爆,同样的地王频出。今年夏季以来,深圳土地市场热闹非凡,6月,深圳福田爱华路地块以楼面价1.5万多元/平方米刷新了曾经的深圳“地王”!种种迹象表明,深圳已开始出现地产公司二度“擒王”现象。

市场分析人士告诫房地产商,深圳新出现的“地王”天价,预示着地产巨头将上演新旧“龙虎斗”的同时,或将再次推高深圳房价。

他还坦言,“地王”已加剧了深圳楼市泡沫的扩大。如今深圳的房价太高了,早就超出了老百姓的实际承受能力。老百姓不是不需要房子,更不是像有些专家所说的那样“持币观望”,他们是买不起,他们根本无币可持!如今房地产市场回暖迹象初显的同时也伴随泡沫化的形成,6月的深圳再次出现“地王”,这标志着深圳房价将进一步推高,但开发商应汲取过去风光过的深圳八大“地王”之教训,不要再步老“地王”们的后辙。一旦市场再度冷却,回归理性的消费者将再次观望,“地王”以及新出现的“地王”们,可能又都会陷入2008年的“负资产”境地。

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